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オマーンの住宅用不動産市場 - 成長、動向、COVID-19の影響、予測(2022年~2027年)


Residential Real Estate Market in Oman - Growth, Trends, COVID-19 Impact, and Forecasts (2022 - 2027)

オマーンの経済・金融情勢は、不動産市場の需給を急激に悪化させている。2018年、オマーンの不動産市場は緩やかな成長を遂げました。しかし、特定の分野では改善が見られました。不動産取引は、2017年と比較して... もっと見る

 

 

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Mordor Intelligence
モードーインテリジェンス
2022年1月17日 US$4,750
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サマリー

オマーンの経済・金融情勢は、不動産市場の需給を急激に悪化させている。2018年、オマーンの不動産市場は緩やかな成長を遂げました。しかし、特定の分野では改善が見られました。不動産取引は、2017年と比較して、1.2%の増加を目撃しましたが、売買契約は1ポイント減少しました。

住宅分野では、全体的に需要の低迷が続き、価格の下落が進みました。主要部門における給与の再調整や雇用の喪失、新規プロジェクトの引き渡しなどの要因が重なり、市場の成長に影響を及ぼすと予想されます。

経済多様性強化国家プログラム(Tanfeedh)や、投資家に免税を提供する新しい工業団地の設立などの政府の取り組みや、輸入や関税に関する競争上の優位性は、この分野の成長を促進すると期待されています。また、経済の多角化の一環として、政府が2015年の800万人から2035年までに2,100万人の観光客を誘致するという目標を掲げていることも、この分野にさまざまな成長機会をもたらすと予想されます。さらに、デベロッパーはいくつかの新しいプロジェクトの着工や完成を間近に控えています。

マスカットの住宅用不動産市場は、アパート群の供給過剰が続いているため、賃料と価格が低下しています。この需給ギャップの拡大ペースは鈍化しているものの、新規供給戸数の増加が需要を上回ると予想されるため、需給ギャップの解消が期待されます。手頃な価格の住宅は高い需要が見込まれ、プレミアム立地では賃料下落が強まる。

不動産市場は、若年層人口構造の拡大を主因として、持続的な需要が見られます。

主な市場動向

オマーン政府による住宅建設許可件数の減少

公式発表によると、マスカットの住宅の稼働率は70%と評価されている。また、首都以外の地域では50%程度と低く、スルタンの歴史上最も低い数値を記録している。

オマーンでは、2018年の建築許可件数は23,881.000戸でした。住宅建築許可件数は、2017年の24,149件、2016年の31,868件から、2018年は1.1%減の23,881件となりました。2011~2016年の年平均31,000戸から減少した一方、2007~2010年の年平均15,000戸、2002~2006年の年平均7,000戸から増加したものと考えられる。住宅建築許可は、1997年12月から2018年12月までの平均で12,252.500戸となった。

オマーンの公式筋によると、スルタン国住宅省は2019年5月末までに全国で10,925区画の住宅を割り当てたという。

オマーンの駐在員人口減少が新住居の稼働率に影響

海外からの移住者は、オマーン経済やインフラの発展という点で重要な役割を担ってきました。労働省は、オマーン化プロジェクトの一環として、失業した現地人を減らすため、2018年1月に駐在員ビザの発給禁止を導入しました。禁止令は数回延長されています。2019年3月現在、政府の推計によると、以前オマーンで働いていた約5万5千人の駐在員が、企業によって解雇された。

不動産を貸し出す駐在員の減少により、市場では賃貸料や投資の減少が見られました。計算上、2018年5月の209万人に対し、2019年5月は203万人と評価されるなど、かなり大幅な落ち込みとなっています。

短中期的には、熟練外国人の流出と未熟練外国人の流入により、住宅賃料の下落圧力がかかると予想されます。

しかし、高級物件からシフトしているのは駐在員だけではありません。オマーンの若い中産階級は伝統的なヴィラに住むことを好むが、高すぎると思われることもある。この層が家庭を持つようになると、予算の制約から、より手頃な価格のアパートメントなどの住宅への需要が高まると予想されます。

競合の状況

オマーンの住宅用不動産は、多数のプレーヤーが存在するため細分化されています。より良いデザインの既成住宅への需要が高まっているのは、土地の購入や住宅の建設に自ら関与しようとしない、主に伝統的なオマーン人によるものである。市場はまだ新しいプロジェクトを吸収しており、近代的な住宅を求める人々が不動産部門に投資することが期待されています。したがって、さまざまな企業が、住民のための娯楽や安定性とともに、新しいプロジェクトの立ち上げとマーケティングに焦点を当てています。市場は、価格圧力を悪化させながら、かなりのギャップをもたらした需要の減少と供給の増加により、低成長を目撃している。主な市場参加企業は、Al Mouj Muscat、Majan Development Company、AlRaid Group、WUJHA Real Estateなどです。

その他の特典

市場推定値(ME)シート(Excel形式
アナリストによる3ヶ月間のサポート

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目次

1 Introduction
1.1 Study Assumptions
1.2 Scope of the Study

2 Research Methodology

3 Executive Summary

4 Market Insights
4.1 Current Economic Scenario and Consumer Sentiment
4.2 Residential Real Estate Buying Trends, along with Socioeconomic and Demographic Insights
4.3 Government Initiatives and Regulatory Aspects for the Residential Real Estate Sector
4.4 Insights into the Size of Real Estate Lending and Loan to Value Trends
4.5 Insights into Interest Rate Regime for General Economy and Real Estate Lending
4.6 Insights into Rental Yields in the Residential Real Estate Sector
4.7 Insights into Capital Market Penetration and REIT Presence in the Residential Real Estate Sector
4.8 Insights into Affordable Housing Support provided by Government and Public-Private Partnerships
4.9 Insights into Technology and Startups Active in the Real Estate Segment (Broking, Social Media, Facility Management, and Property Management)
4.10 Market Dynamics
4.10.1 Drivers
4.10.2 Restraints
4.10.3 Opportunities
4.10.4 Challenges

5 Market Segmentation
5.1 By Type
5.1.1 Condominiums
5.1.2 Villas
5.1.3 Other Types
5.2 By Key Cities
5.2.1 Muscat
5.2.2 Dhofar
5.2.3 Musandam

6 Competitve Landscape
6.1 Market Concentration
6.2 Company Profiles
6.2.1 Al Mouj Muscat
6.2.2 Majan Development Company
6.2.3 Al Raid Group
6.2.4 Wujha Real Estate
6.2.5 Al-Taher Group
6.2.6 Maysan Properties SAOC
6.2.7 Orascom Development Holding AG
6.2.8 Harbor Real Estate
6.2.9 Edara Real Estate LLC
6.2.10 Savills

7 Future of the Market and Analyst Recommendations

8 Investment Analysis of the Market

9 Disclaimer

10 About Us

 

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Summary

Oman’s economic and financial situations are leading to a sharp decline in the demand and supply of the property market. The real estate market in Oman witnessed slow growth in 2018. However, there were improvements in certain areas. Real estate transactions witnessed an increase of 1.2%, as compared to 2017, although sales contracts witnessed a decline by a percentage point.

In the residential sector, prices continued to decrease as the demand remained subdued overall. A combination of factors, including readjustment of salaries and job losses in key sectors and new project handovers, are expected to impact the market’s growth.

Government initiatives, like The National Program for Enhancing Economic Diversification (Tanfeedh) and the establishment of new industrial estates offering tax exemptions to investors, along with competitive advantages on imports and customs duties, are expected to drive the growth of the sector. The government’s target of attracting 21 million tourists by 2035, an increase from 8 million in 2015, as part of efforts to diversify the economy is expected to provide various growth opportunities to the sector. Furthermore, developers are breaking ground or nearing completion of several new projects.

Rents and prices in Muscat’s residential property market are declining, as the market continues to be oversupplied with apartment blocks. The demand-supply imbalance is expected to drive the increase in volume of new units, which is expected to surpass the demand, although the pace of growth of this gap is slowing down. Affordable units of housing are expected to witness high demand, causing a stronger rental decline in premium locations.

The real estate market is witnessing sustainable demand, primarily due to the expanding young population structure.

Key Market Trends

Decline in Residential Building Permits by the Government in Oman

As per the official sources, the occupancy rate of residential buildings in Muscat was valued at 70%. Moreover, the value was as low as 50% in areas outside the capital, and the lowest recorded in the Sultanate’s history.

In Oman, the number of building permits was 23,881.000 units in 2018. The number of residential building permits declined by 1.1%, to 23,881, in 2018, from 24,149 in 2017 and 31,868 in 2016. It is considered as a decline from an average of 31,000 units in 2011-2016, while an increase from an annual average of 15,000 units in 2007-2010 and 7,000 units in 2002-2006. The residential building permits were averaged to 12,252.500 units from December 1997 to December 2018.

According to the official sources in Oman, the sultanate’s Ministry of Housing allotted 10,925 residential plots across the country by the end of May 2019.

The Diminishing Expat Population in Oman is affecting the Occupancy of New Residence Units

Overseas migrants have been playing a vital role in terms of development of the Omani economy and infrastructure. The Ministry of Manpower introduced the expatriate visa ban in January 2018, to reduce the number of unemployed locals, as part of the Omanization project. The ban has been extended several times. As of March 2019, about 55,000 expats, who previously worked in Oman, were laid off by companies, based on government estimates.

Due to the decline in the number of expats who rent out property, the market witnessed a decline in rentals and investments. As per calculations, the drop is quite substantial, with numbers valued at 2.03 million people in May 2019, as compared to 2.09 million people in May 2018.

In the short to medium term, the outflow of skilled foreigners and the inflow of unskilled foreigners is expected to result in downward pressure on residential rents.

However, it is not just expatriates who are shifting from higher-end properties. Although young, middle-class Omanis prefer living in traditional villas, they are sometimes considered to be too expensive. As this demographic group starts families, their budget constraints are expected to lead to an increase in the demand for more affordable housing, such as apartments.

Competitive Landscape

The residential real estate of Oman is fragmented due to the presence of numerous players in the market. The increasing demand for already constructed better-designed houses was primarily from the traditional Omani population, as people do not seek to involve themselves in the purchase of land and construction of houses. The market is still absorbing new projects and modern housing seekers ware expected to invest in the real estate sector. Thus, various companies are focusing on launching and marketing new projects, along with entertainment and stability for residents. The market is witnessing slow growth due to the declining demand and increasing supply, which resulted in a considerable gap, while exacerbating price pressures. Key market players include Al Mouj Muscat, Majan Development Company, AlRaid Group, and WUJHA Real Estate.

Additional Benefits:

The market estimate (ME) sheet in Excel format
3 months of analyst support



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Table of Contents

1 Introduction
1.1 Study Assumptions
1.2 Scope of the Study

2 Research Methodology

3 Executive Summary

4 Market Insights
4.1 Current Economic Scenario and Consumer Sentiment
4.2 Residential Real Estate Buying Trends, along with Socioeconomic and Demographic Insights
4.3 Government Initiatives and Regulatory Aspects for the Residential Real Estate Sector
4.4 Insights into the Size of Real Estate Lending and Loan to Value Trends
4.5 Insights into Interest Rate Regime for General Economy and Real Estate Lending
4.6 Insights into Rental Yields in the Residential Real Estate Sector
4.7 Insights into Capital Market Penetration and REIT Presence in the Residential Real Estate Sector
4.8 Insights into Affordable Housing Support provided by Government and Public-Private Partnerships
4.9 Insights into Technology and Startups Active in the Real Estate Segment (Broking, Social Media, Facility Management, and Property Management)
4.10 Market Dynamics
4.10.1 Drivers
4.10.2 Restraints
4.10.3 Opportunities
4.10.4 Challenges

5 Market Segmentation
5.1 By Type
5.1.1 Condominiums
5.1.2 Villas
5.1.3 Other Types
5.2 By Key Cities
5.2.1 Muscat
5.2.2 Dhofar
5.2.3 Musandam

6 Competitve Landscape
6.1 Market Concentration
6.2 Company Profiles
6.2.1 Al Mouj Muscat
6.2.2 Majan Development Company
6.2.3 Al Raid Group
6.2.4 Wujha Real Estate
6.2.5 Al-Taher Group
6.2.6 Maysan Properties SAOC
6.2.7 Orascom Development Holding AG
6.2.8 Harbor Real Estate
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8 Investment Analysis of the Market

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